一、LEED介绍
LEED，英文Leadership in Energy and Environmental Design，国内多翻译为“能源与环境设计先锋”，是美国绿色建筑委员会USGBC 建立并推行的绿色建筑评估体系，始于1995年，1998年8月推出LEED V1版本，经过扩充和修改，2000年三月推出LEED V2，随后在2002年推出LEED V2.1，2005年推出LEED V2.2，2009年推出LEED V3即V2009。LEED认证体系2003年进入中国建筑市场。该体系根据美国ASHRAE标准进行深入定量分析，主要目的是规范一个完整、准确的绿色建筑概念，防止建筑的滥绿色化，推动建筑的绿色集成技术发展，帮助项目团队明确绿色建筑的目标，制定切实可行的设计策略，使项目在环境保护、能源消耗、水资源消耗、建材消耗、室内空气质量等方面达到国际认证体系LEED的指标和标准，为项目用户提供低运营成本、健康舒适的环境。
二、LEED目的
国内普遍认为，LEED认证的费用高昂。一个项目认证花费往往达到百万，成本远远超过申报国内绿色建筑星级。美国总务管理局（GSA）对追求LEED认证的设施成本研究表明，增加预算的2.5%足够建造LEED银奖认证的建筑【1】，另外还有数据表明，通过LEED认证的项目平均增加5~10%的建造费用【2】。但是丰田汽车公司加利福尼亚州的南校园项目，能够在不增加初始项目成本费用的条件下，通过了LEED白金认证【3】，这是个显著的成功。就笔者认为，LEED认证的成本，除了提交USGBC的审核费用外，其他建筑成本需根据咨询单位的经验、介入时间及与设计、施工单位的密切配合来确定，配合的越好，成本也越低。
我国《绿色建筑评价标准》（GB/T 50378-2006）是从我国的国情出发，在借鉴国外成熟的绿色建筑评估体系的基础上发展起来的，LEED是主要参考之一，结构上与LEED相似，另外LEED 中更注重能源效率、减少CO2排放以及生态和谐、区域性等特点也对我国的绿标的制定有一定的启发。然而LEED中确实有些条文与我国的实际国情不符。如绿色电力，LEED要求建筑至少两年的所用电能的35%由可再生能源提供，在我国特殊的电力结构下，该得分的获取是非常困难的。因此在国内项目申报LEED认证的过程中，咨询单位应担当起合理选择得分项的重任，充分发挥国内的优势，避免劣势，减少项目的增量成本。
关于LEED认证成本及实际节能效果的问题曾引起业界的思考，有观点认为，中国完全采用美国的LEED体系不适合，原因在于：1）LEED认证的申请方式不够严谨，看重的只是一系列的纸面材料，对建筑实际运行情况没有审查，很多建筑获得绿色认证后并不能真正担负起节能减排的重任，而且设计图纸与实际建筑存在较大的差别，这一点与国内绿色建筑设计评价标识比较相似；2）美国强调高舒适性，这就导致获得LEED认证的项目可能比一般的项目消耗的能源要多，美国的所谓节能建筑可能比国内的一般建筑要耗能；3）一座建筑的能耗计算应指它从建造、使用，到拆卸全过程中的总值，建造一座绿色建筑多出来的成本，很有可能在其有生之年都无法偿还，特别是在中国这种频繁拆建的国家。笔者认为，这些观点有一定的道理，也是需要在咨询过程中着重考虑的问题。
另外，LEED项目的认证必须有专业人员参与，即LEED AP的参与。LEED AP的数量也在一定程度上反映了当地LEED认证的规模与成熟程度。根据统计资料，截至2011年8月17日，LEED专业人员（LEED AP+LEED GA）的人数：大陆643位，其中上海393位，北京155位，深圳12位；香港544位，台湾75位。大陆的LEED专业人员主要集中在上海，占61%，其次是北京24%，从行业看，上海的绿色建筑人才需求多，未来绿色建筑从业人员发展趋势更快，从而使得上海的绿色建筑的发展更为迅速，这也与4.3 LEED项目的区域差别一节中的统计分析吻合。从另外一个角度，香港七百万不到的人口，但LEED从业人员544位，占中国大陆LEED从业人员总数的84.6%，一水之隔的深圳只有12位，悬殊之大，值得我们思考。
三、LEED的优点
LEED绿建筑评估认证系统评估建筑行为对环境与健康的影响因子，并包括材料的选用、能源与水资源的消耗、以及室内环境质量等方面的评估，运用范围则包括新建筑、既有建筑与整修改建案。LEED评估系统可说是建筑专业人士的一项有利工具，除了做为绿色设计的指导原则外，LEED设计过程鼓励设计团队，从设计开端到施工完成采取整合导向式设计，降低设计冲突机率并提升设计效率。
根据美国绿建筑协会统计，取得LEED认证的建筑物具有下列优点：
1. 绿建筑初期投资成本平均可在3年内回收
2. 降低建筑物营运费用平均降低8%~9%
3. 建筑物价值平均增加7.5%
4. 建筑物平均节能24%~50%
5. 二氧化碳排放平均降低33%~39%
6. 用水量平均降低40%
7. 固体废弃物平均减量70%
8. 创造健康舒适的工作环境，员工生产力平均提升2%~16%
9. 提升业主企业形象，增加与国际大公司合作之机会
10. 具有自我营销之效果，可降低公司营销费用
四、LEED意义
LEED认证体系对于建筑的评价并不简单地停留于定性分析，而是根据如ASHRAE标准的深入定量分析；告诉消费者：购买绿色建筑将更加物有所值，更能获得相对于其他产品更高的投资回报。
LEED体系使过程和最终目的更好的结合：正是由于LEED认证体系的这种量化过程，使得建筑的设计和建造过程更趋与可控化，可实践性。
LEED评估体系在市场中是自愿性的、市场推动的、按照能源和环境基础构建的，它建立了实践与原理间的平衡。LEED评估体系作为实用工具对建筑专家非常有用，LEED的工程认证本身就是一个很有价值的资产。
当然我们目前所讲的绿色建筑，不仅仅是建造完之后的给一个认证，而是需要在整个建造过程中给与监督和指导，这势必会增加部分管理成本，或咨询费用，虽然良好的节能设计会对最终的运行维护带来较大的利益空间，但一般的开发商是无法分享到这部分利益的。增加的部分成本既然无法从后期的运行中回收，那就只有在一次性的销售中消化。当然对于那些真正具有高品质的绿色建筑，购买者肯定会受益的。也就是说，只有当开发商能够从开发真正的绿色建筑中获益时，市场才可能形成有利于消费者的方向转型。
2. LEED的商业价值
建设LEED认证的绿色建筑，可能会带来房屋建造成本的增加（通常会在一定的额度内），通常的“绿色建筑”额外投资可在建筑成本的10%左右，但带来的资源节约或品牌效益可高达30%~50%，是未来建筑发展的方向。即使增加也会通过他们的房产估值这个环节，将通过LEED认证的建筑的价值给与更高的价值评估，也就是说，同样的建筑，有LEED认证的会比没有LEED认证的更值钱。开发商当然有积极性去获得这个认证。
绿色建筑当然是一件利国利民的事情，这话说起来容易，可目前老百姓关注更多的是产品的性价比，绿色建筑只有让最终的消费者体会到好处时，才会真正的接受它，进而形成需求，促使发展商按照某个标准开发更多的绿色建筑，进而形成良性的循环。终端用户关注的，最直接的当然是买房时候的成本效益比，不是说房价越便宜越好，也不是说越贵越好，而是最符合“我”的需求最就是节能。目前普通百姓对建筑能耗的理解还不深，但这正是绿色建筑较为本质的一个特征，可以通过“节能”，慢慢的让老百姓接受“绿色”这个概念。世界建筑师协会最近对美国、日本、英国等国通过市场调研（200多个项目）得到的一些数据如下；
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2005（%） |
2008（%） |
改变（2005-2008） |
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经营成本 |
-8.5 |
-13.6 |
60% |
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建筑物价值 |
-7.5 |
10.9 |
45% |
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投资回报 |
6.6 |
9.9 |
50% |
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入住率 |
3.5 |
6.4 |
83% |
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租金 |
3 |
6.1 |
103% |
五、LEED目前发展趋势
由于技术实施和资本实力的原因，目前的建筑绿色化主要在写字楼、酒店等商业化性建筑中盛行，由于其单体节能量巨大儿更受关注。USGBC的统计资料显示，全球目前申请LEED绿色认证的建筑中，商业建筑有接近1万栋（其中主要是新造建筑6720栋，占72.1%，既有建筑改造611栋，建筑内饰877栋），住宅6306栋。而已经获得LEED各级认证的只有2148个，其中商业建筑的绿化起步要早于民用住宅，商业建筑的绿色化认证也比民用住宅成熟。
绿色建筑作为建筑的必然趋势，将最终变得非常普遍而失去目前的特殊性。眼下，许多成功的办公、商业绿色建筑案例涌现，如获LEED-NC铂金奖的加拿大滑铁卢地区医疗救护车中心、武田制药北美公司（Takeda Pharmaceuticals North America, TPNA）办公楼；按照LEED建筑内饰标准建成的Hearst Tower；因对既有建筑的绿色改造而获得LEED-EB铂金级认证的Adobe System公司位于圣何塞的总部大楼……等等。虽然LEED为自然采用的标准，但自从其发布以来，已被美国50个州和国际上100多个国家所采用，在有些政府部门、州和国家已被列为当地的法制标准加以实行，如俄勒冈州、加利福尼亚、西雅图市，加拿大政府已计划将LEED作为政府建筑的法定标准。而美国已将LEED列为国务院、环保局、能源部、海陆空部队等部门的建筑标准。国际上已有澳大利亚、中国、日本、西班牙、法国、印度等对LEED 进行了深入的研究，中国的绿色建筑评价标准很多方面即参照LEED标准制定的。
目前国内知名企业正在争相引进LEED，并有少量先进项目取得了认证。截止到2010年2月，已评出27项“绿色建筑设计评价标识”项目和两项“绿色建筑运行评价标识”项目。包括上海世博会建筑等重要建筑。如认证的商业项目有北京世纪财富中心（北京世源光华），上海的绿洲仕格维花园酒店（上海置业），沿海集团的北京沿海赛洛城，深圳的虎山公寓、泰格公寓（招商地产），哈尔滨的乐松购物中心（哈电置业）和杭州的西湖天地（瑞安集团）等。绿色建筑，尤其是获得相应认证的绿色建筑，正越来越多地受到国内外企业的重视。如微软、开利、OCKWELL、诺基亚、可口可乐等国际知名跨国企业的办公楼或研发中心都将新建项目申请了LEED 认证；瑞安、万科、新鸿基、凯德置地地产等知名发展商都将其作为公司战略发展的方向。新世界地产、太古地产、泛海建设集团、中海地产、当代置业、沿海地产、香港恒基、绿地集团、招商地产、中航地产、侨鑫集团、恒隆地产都已将旗下的部份物业申请了LEED认证。
我公司监理的沈阳市府恒隆广场、沈阳中街皇城恒隆广场项目先后获得此项认证。
